Deroulement | Vente à réméré

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Déroulement de la vente à réméré

Le dossier de demande de financement en Réméré doit comporter les éléments suivants :

Concernant le bien :

Son adresse
Document justifiant de la propriété du bien ( titre de propriété…)
Une évaluation par un expert auprès des Tribunaux avec photos ( cette évaluation sera de toute façon nécessaire pour la réalisation de l’opération de Réméré )
Le type de bien : villa, château, locaux professionnels, portefeuille de droits audio, actions .. Sa description technique ( plans si possible d’architecte uniquement ) précisant la surface totale habitable, la SHON, SHOB, surface du terrain dans le cas d’un bien immobilier.
L’état des inscriptions hypothécaires le grevant ou nantissement si bien autre qu’immobilier droits audiovisuels….)

Son adresse

Document justifiant de la propriété du bien ( titre de propriété…)

Une évaluation par un expert auprès des Tribunaux avec photos ( cette évaluation sera de toute façon nécessaire pour la réalisation de l’opération de Réméré )

Le type de bien : villa, château, locaux professionnels, portefeuille de droits audio, actions .. Sa description technique ( plans si possible d’architecte uniquement ) précisant la surface totale habitable, la SHON, SHOB, surface du terrain dans le cas d’un bien immobilier.

L’état des inscriptions hypothécaires le grevant ou nantissement si bien autre qu’immobilier droits audiovisuels….)

Concernant le client ( personne morale ou physique )

- Objectif poursuivi
Montant sollicité
Montant global du passif
Moyens du client pour boucler le financement en Réméré Une proposition chiffrée, à réception de ces éléments est établie.Elle est soumise à la vérification de la réalité économique et juridique de tous les éléments communiqués.

- Objectif poursuivi

Montant sollicité

Montant global du passif

Moyens du client pour boucler le financement en Réméré Une proposition chiffrée, à réception de ces éléments est établie.Elle est soumise à la vérification de la réalité économique et juridique de tous les éléments communiqués.

Contrat Exclusif pour le montage d’une Vente à Réméré :

Si le client ( Propriétaire ) accepte les conditions et procédure de cette Vente à Réméré énoncées dans le cadre de la proposition alors Le client devra fournir tous les éléments nécessaires à la vérification de la bonne réalité de ses dires.

Une visite est réalisée par nos soins après réception de l’évaluation de l’expert réalisée aux frais du client ( deux expertises peuvent être demandées dans certains cas , valeur nominale du bien, bien spécifique, localisation particulière…).

L’investisseur valide l’opération ( il est libre de l’accepter ou pas )

Signature du compromis de vente

Signature dans un délai de 5 à 7 semaines de l’acte authentique

L’acte authentique pourra être signé directement sous condition de l’obtention préalable de la renonciation à l’exercice du droit de préemption urbain par son titulaire si celuici devait être applicable.

Valeur d’achat du bien en Réméré :

La valeur du réméré est le prix net vendeur, sur lequel le Notaire devra payer toutes inscriptions hypothécaires, le solde étant remis au vendeur à la signature de l’acte authentique.

Ce prix net vendeur tient compte de l’estimation du bien décoté d’un taux de risque qui peut se situer entre 45% et 65%, selon la liquidité du bien.

Il est important de limiter au maximum le prix de vente à Réméré, afin que le coût soit le moins élevé possible pour permettre au propriétaire vendeur de pouvoir racheter son bien à l’issue du Réméré.

Montant total payé par l’investisseur :

En sus du prix net vendeur, il est ajouté tous les frais d’enregistrement, émoluments du Notaire, les frais de mise en place, d’intermédiation, ainsi que les frais des diagnostics techniques (Loi carrez, amiante, saturnisme, termites, électricité, etc…).

Le Montant total est payé le jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition par l’investisseur.

Ce montant représentera la dette nette à rembourser par le client pour exercer sa clause de rachat.

Calcul de l’indemnité d’occupation :

Le taux est fixe et indiqué dans le contrat de Réméré.

Paiement de l’indemnité d’occupation :

Le paiement de cette indemnité peut être payé soit :

Par mois, à échoir + un dépôt de garantie à la signature de l’acte authentique.

Par Trimestre, semestre,année à échoir + un dépôt de garantie à la signature de l’acte authentique.

Indemnité provisionnée, à la signature de l’acte authentique, en partie ou en totalité pour la durée du Réméré.

Bien entendu, si une seule échéance n’était pas payée par le bénéficiaire du réméré, et après un délai d’un mois et une mise en demeure restée sans effet, le Bénéficiaire du Réméré perd le bénéfice du Droit à Réméré, et de ce fait, l’investisseur demeure propriétaire irrévocable définitif.

Frais et charges :

Le Vendeur, Bénéficiaire du Droit à Réméré, prend à sa charge, contractuellement, pendant toute la durée du réméré, l’ensemble des charges de copropriété, les travaux éventuels, constructions convenues, l’assurance multirisque du bien, les impôts locaux, l’impôt foncier et tous frais annexes se rapportant à ce bien.

Le non paiement d’une de ces charges, peut entraîner la perte de l’exercice du droit à Réméré.

Durée du Réméré :

Selon l’article 1660 du Code Civil, la durée du Réméré ne peut être stipulée pour un Terme excédant cinq ans.

Cette durée peut être fixée pour une durée de six mois à cinq ans, mais en général une durée de deux à trois ans est préconisée pour permettre au bénéficiaire du Réméré, de rétablir sainement sa situation financière en vue de racheter son bien.

Occupation du bien :

L’investisseur, lors de l’acquisition du bien, donne au vendeur, bénéficiaire de l’exercice du Réméré, la libre disposition des lieux moyennant une indemnité d’occupation pendant toute la durée convenue entre les parties.

Cette Jouissance du bien peut être :

Occupation du bien en tant que résidence principale.

Occupation du bien en tant que résidence secondaire.

Si c’est un bien de rapport, encaissement des loyers par le bénéficiaire du Réméré.

Si le bien est en cours de construction ou rénovation, le bénéficiaire du Réméré continue ses travaux, suivant les plans et conditions convenues avec l’investisseur, propriétaire du bien.

Observations :

Le propriétaire vendeur à Réméré de son bien, doit savoir :

La Vente à Réméré, de par son coût et ses risques, ne doit être utilisée que si le propriétaire ne peut pas obtenir d’autres solutions comme la vente immédiate de son bien ou l’obtention d’un crédit.

Le bénéficiaire du Réméré ne doit pas contracter, dans la période à Réméré, de nouveaux crédits ou achat en plusieurs mensualités, susceptibles de mettre en péril la faculté de rachat du bien ou en risquant de motiver un refus des établissement prêteur, dans le cas d’un prêt pour le rachat du bien.

Exercice du Droit à Réméré :

Le bénéficiaire du droit à Réméré peut exercer son droit à compter du jour de la signature de l’acte authentique jusqu’à l’issue de la durée du Réméré, et ceci en respectant un préavis de trois mois avant le terme du droit à réméré.

Passé ce délai, suivant le Code Civil (Loi N°18040606 du 16031804 Article 1662), le bénéficiaire perd son droit à Réméré, et de ce fait l’investisseur demeure propriétaire irrévocable et peut revendre le bien à sa convenance.

Néanmoins, à tout moment, et dans un délai maximum de 3 mois avant l’échéance du Réméré, si le bénéficiaire n’a pas l’assurance de racheter son bien, il pourra :

Céder son Droit à l’exercice du Réméré, à tout moment, à qui il le désirera. Dans ce cas, le Bénéficiaire du Réméré payera les droits de mutation à l’exercice du Réméré.

De même il pourra vendre son bien, à qui il le désirera, à tout moment, pendant l’exercice du Réméré, sous condition de l’Exercice du Réméré avant la signature de l’Acte authentique de vente.

Prix de vente lors de l’exercice du Droit à Réméré :

Pendant la durée du droit à réméré, le bénéficiaire peut à tout moment exercer son droit, avec un préavis de trois mois, pour récupérer son bien à un prix convenu avec l’investisseur dès l’acquisition, à savoir le prix total payé par l’investisseur à la signature de l’acte authentique d’acquisition + une marge bénéficiaire pour l’investisseur fixée en fonction de la durée du Réméré.

C’est ce que l’on nommera la prime de risque.

A la signature de l’Acte authentique de rachat du bien, le client devra payer à l’investisseur le prix convenu avec lui, mais sans droit de mutation, uniquement les émoluments du Notaire .

Critères pour acquérir un bien à Réméré :

Expertise du bien par un Expert agréé.

Bonne situation du bien.

Propriété du bien clairement identifiée.

Acquisition du bien aux alentours de 50% de la valeur estimée du bien.

Justifier le besoin d’une Vente à Réméré.

Prouver le moyen ou la possibilité pour le rachat du bien.

EXEMPLE DE VENTE A REMERE :

Exemple réel, chiffré : ( Annexe 1 )

Maison évaluée à environ EUR 3.000.000.

Répartition du prix net vendeur :

620.000 € prêt Bancaire à rembourser

30.000 € Inscription hypothécaire Trésor Public

600.000 € de trésorerie

200.000 € de séquestre au titre de l’indemnité d’occupation (loyer) sur 24 mois soit une Offre d’achat : 1.450.000 € prix net vendeur.

Frais et droits : 130.250 €

Honoraires de conseil (5% H.T) : 74.750 TTC

Soit 1.655.250 €, payé par l’investisseur à l’acte.

Montant à payer par le bénéficiaire de l’option de à Reméré dans un délai maximum de 24 mois : 1.920.090 €, soit 264.840 € de coût correspondant à ce qu’on nommera une prime de risque, à la sortie, en cas de levée de l’option.

Voir ci joint le calcul de ce cas sur Excel ( annexe 1 ) pour en calculer la rentabilité. Il est à noter que dans ce dossier, la qualité du bien et du vendeur a demandé de notre part une légère diminution du rendement.

Celuici sur deux ans est de 15,97% par an.

Sinon récupération du bien définitive par la structure patrimonial de gestion des actifs immobiliers. Celle ci le gère, le vend, a son gré.

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