Résumé | Vente à réméré

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La vente à Réméré est régie par le Code Civil Français mais qui peut être étendue dans le Monde entier ( où elle existe déjà dans plusieurs pays ).Le code civil donne une simple cadre juridique du réméré à savoir une définition et les caractéristiques ce qui laisse une amplitude contractuelle assez large pour les parties.Le réméré ne doit jamais être assimilé à un crédit, ni à un prêt hypothécaire ni à un rachat de credit .

Résumé

La vente à Réméré est régie par le Code Civil Français mais qui peut être étendue dans le Monde entier ( où elle existe déjà dans plusieurs pays ).Le code civil donne une simple cadre juridique du réméré à savoir une définition et les caractéristiques ce qui laisse une amplitude contractuelle assez large pour les parties.Le réméré ne doit jamais être assimilé à un crédit, ni à un prêt hypothécaire ni à un rachat de credit .

Le réméré contrairement à toutes les autres formes de garantie se caractérise par un véritable transfert de propriété parfaite du vendeur vers l’acquéreur.Le réméré entraîne donc pour l’acquéreur les mêmes droits et devoir que n’importe quel propriétaire immobilier puisqu’il est titré. La vente à réméré est une vente réalisée par acte authentique, devant Notaire.Elle entraîne le transfert de propriété du bien objet de la vente.

Un contrat de vente à réméré peut être établi aussi bien en matière mobilière ou immobilière et peut avoir un objet civil ou commercial.L’outil juridique du réméré est très peu connu et ce, y compris par les professionnels du droit et les sociétés de crédit.

De cette méconnaissance résulte que La vente de réméré représente moins de 1 Milliards d’euros des transactions immobilières en France par an.Toutefois cette niche du marché immobilier étroite est amenée naturellement à se développer très rapidement eu égard à la conjoncture économique et aux conditions de plus en plus drastiques des banques pour l’obtention d’un crédit.

Le périmètre du réméré

La vente avec faculté de rachat reste un moyen de refinancement idéal pour des personne en difficulté notamment celles inscrites au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) de la Banque de France ce qui leur interdit tout accès aux crédits classiques .

Dans cette hypothèse, l’individu vend« à réméré » un bien immobilier pour rembourser leurs dettes, et rachètent à un prix déterminé par les parties leur bien, additionné des frais, quand leur situation financière s’assainit, généralement à travers un emprunt immobilier long terme. Généralement notamment s’il s’agit de la résidence principale du vendeur, il pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation.

Juridiquement, s’il y a rachat, celuici est considéré comme une annulation de la vente à réméré.

Le réméré est aussi le recours ultime avant la vente immobiliere aux encheres et à ses conséquence financières et psychologiques dramatiques .

Enfin le réméré est utilisé par les professionnels notamment de l’immobilier ayant d’un besoin urgent de trésorerie et leur permettre ainsi d’éviter de perdre une opportunité d’achat .

La vente de faculté de rachat serait également ; en concomitance avec une opération de rachat de crédit un outil idéal pour les banques de sortir leurs “Toxic loans” de leurs portefeuilles réduisant leur ratio d’endettement et pour leur emprunteur de leur laisser le temps de restructurer leur dette ou de céder leur option à un tiers .

La vente à réméré comporte trois phases :

Recherche d’un investisseur et vente à cet investisseur du bien,
Occupation du bien et apurement de la situation financière,
Rachat effectif du bien.

Préparer la vente à réméré

Le débiteur peut organiser luimême une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un investisseur.Mais dans la plupart des cas, il peut aussi utiliser les services d’une société spécialisée dans ce type de procédure.La société évaluera d’abord la situation financière du débiteur et vérifiera qu’une vente à réméré est adaptée ou non.C’est le niveau d’endettement par rapport à la valeur du bien, appelé aussi le ratio hypothécaire (plus que le seul niveau d’endettement) ou en anglais Loans to value LTV , qui sera déterminant pour qu’une procédure de vente à réméré soit mise en place.

Après cette étude, la société soumet au débiteur une proposition écrite et chiffrée qui comporte:

la durée du réméré de 6 mois à 5 ans maximum (article 1660 du Code Civil, toutefois l’investisseur étant presque toujours un marchand de biens bénéficiant de frais notariés réduits sous la condition de revente dans les quatre ans, en pratique cette durée est rarement plus de 36 mois

le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 45 à 65% de la valeur expertisée juste en dessous l’action en rescision pour lésion des 7/12ème

Le montant de l’indemnité d’occupation précaire appelé aussi “indemnité de privation de jouissance” (dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail,ni de loyer et ce, pour éviter toutes requalification par un juge de contrat de location d’habitation soumise à la Loi du 6 juillet 1989, en cas de caducité de la clause de réméré le vendeur sera un occupant ainsi sans droits, ni titre).

L’indemnité fréquemment retenue est soit

. un montant mensuel de l’ordre d’1% du prix d’achat du bien ( au titre de la rémunération du fonds d’investissement , qui dans notre configuration est de 12 % par an plus prime de sortie qui varient entre 0 et 10 %

. soit l’investisseur demandera le paiement d’avance de tout ou partie des futures indemnités d’occupation. Cette avance sera alors prélevée sur le solde de la vente.

Avec cette vente, une somme d’argent sera, par ailleurs, conservée par le Notaire au titre de séquestre ou de dépôt de garantie, en vue de garantir le rachat et de constituer la clause pénale comme il est d’usage dans n’importe quel compromis de vente. Ce montant sera utilisé plus tard comme apport personnel pour le financement du rachat.

Toutes les conditions pour la vente et le rachat futur sont fixées à l’avance.

La marge permet de rémunérer l’investisseur du facteur « risque ».Si le débiteur accepte cette proposition, la procédure est formalisée par la préparation des actes notariés, puis la signature de l’acte authentique par les parties et le règlement des créances par le Notaire.

Le Formalisme de la vente à réméré

Le réméré comme n’importe quelle vente immobilière classique emporte le même formalisme juridique et nécessite obligatoirement donc le concours d’un notaire qui sera chargé de rédiger dans un premier temps le compromis ou promesse de vente.

Tout comme en matière de vente classique, il existe un délai de rétractation de 7 jours au profit de l’acheteur.

De même, l’ensemble des diagnostics techniques (amiante, termite, loi Carrez etc…) obligatoires liés une cession immobilière classique doivent etre effectues

Le notaire doit obtenir si nécessaire la DIA puis enfin de réitérer l’accord des parties dans l’acte authentique.

Une fois l’acte authentique de vente à réméré établi par devant notaire, ce dernier doit publier le pacte de réméré auprès de la Conservation des hypothèques et ce, aux fins de son opposabilité aux tiers.

La situation du vendeur

De la faculte de rachat

Selon l’article 1673 du Code Civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »

Le vendeur du bien a alors une période déterminée à l’avance ( contrat de Réméré ) pour exercer sa faculté de rachat. Il pourra pour cela vendre le bien, un autre bien, faire appel à un prêt bancaire

Dés lors, la spécificité de réméré réside dans le fait que le bien immobilier est transféré du patrimoine du vendeur pour intégrer celui de l’acheteur jusqu’à l’exercice ou pas de la clause de rachat par le vendeur .

Il existera deux solutions alternatives

Soit il exercera sa faculté de rachat ce qui entraînera juridiquement une annulation de la vente à réméré, les parties se retrouveront en l’état initial. Pour cela, il doit respecter certaines conditions.

Au delà de l’apurement total des dettes, il devra souvent apporter la preuve que l’indemnité d’occupation a été payée à la bonne date et qu’aucun nouveau crédit n’a été souscrit durant cette période.

Soit la clause de rachat deviendra caduque par son extinction dans le temps ou par l’incapacité du vendeur de trouver le financement nécessaire au rachat, dans cette hypothèse l’acquéreur rentrera définitivement en possession du bien et peut donner congé au vendeur.

Cette faculte de rachat est stipulée dans l’acte authentique et elle est également publiée comme tout propriétaire inscrit au cadastre qui pourra même donner le bien en garantie afin de financer l’acquisition auprès d’un établissement bancaire .

L’avantage pour le vendeur réside, dans le fait de continuer à occuper son bien (résidence principale ou secondaire, siège social …).

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